La cumpărarea unui apartament prin credit ipotecar, banca din Moldova poate solicita asigurarea imobilului adus în garanție. Conform Legii cu privire la ipotecă, obiectul ipotecii trebuie asigurat în beneficiul creditorului ipotecar, la valoarea de înlocuire, împotriva riscurilor de pieire sau deteriorare accidentală. În același timp, banca nu are dreptul să impună o anumită companie de asigurări: asigurătorul este ales dintre companiile acceptate de creditor. Înainte de semnarea poliței, este important să verifici suma asigurată, riscurile, beneficiarul, perioada de valabilitate, franșiza și corespunderea cu cerințele contractului de credit.
Creditul ipotecar este perceput, de obicei, în primul rând ca un contract de credit, cu o rată a dobânzii și o plată lunară. Însă, odată cu contractarea creditului, cumpărătorul se confruntă și cu anumite cerințe privind imobilul oferit drept garanție. Una dintre acestea este asigurarea obiectului ipotecii.
Pentru bancă, o astfel de asigurare este necesară în primul rând pentru protejarea garanției. Dacă apartamentul este grav deteriorat, de exemplu în urma unui incendiu sau a unui alt eveniment prevăzut de poliță, valoarea garanției pentru credit poate scădea semnificativ. Prin urmare, asigurarea imobilului ipotecat reprezintă un element de protecție a intereselor creditorului.
În același timp, o poliță care îndeplinește cerințele formale ale băncii nu oferă întotdeauna automat proprietarului cea mai utilă protecție posibilă. De aceea, înainte de semnare este important să înțelegi ce anume este asigurat, cui îi este destinată despăgubirea și ce acoperiri suplimentare merită incluse pentru propria protecție.
De ce banca solicită asigurarea imobilului în cazul unui credit ipotecar
În Moldova, asigurarea imobilului ipotecat este legată de statutul acestuia de bun oferit în garanție.
Conform Legii cu privire la ipotecă, debitorul ipotecar este obligat să asigure obiectul ipotecii în beneficiul creditorului ipotecar, la valoarea de înlocuire și împotriva riscurilor de pieire sau deteriorare accidentală. Dacă debitorul nu îndeplinește această obligație, creditorul poate asigura bunul pe cheltuiala debitorului.
Aceasta înseamnă că, în cazul unui credit ipotecar, banca este interesată ca polița să corespundă cerințelor contractului de credit și ale contractului de ipotecă.
CNPF explică, de asemenea, că la cumpărarea unei locuințe prin ipotecă banca solicită o poliță de asigurare care, de regulă, protejează în primul rând imobilul propriu-zis și este încheiată în beneficiul băncii.
Ce se asigură, de obicei, în cazul unui credit ipotecar
Principalul obiect al asigurării este imobilul oferit băncii drept garanție.
În funcție de cerințele băncii și de condițiile asigurătorului, polița poate include:
- elementele constructive ale apartamentului sau casei;
- pereții, planșeele și alte elemente ale clădirii;
- finisajele interioare;
- sistemele inginerești;
- anumite elemente ale reparației;
- riscuri suplimentare, dacă acestea sunt incluse în contract.
Este important să nu confunzi asigurarea bunului ipotecat, necesară în contextul creditului, cu protecția extinsă a tuturor bunurilor din apartament.
Pentru bancă este important, în primul rând, ca obiectul care garantează rambursarea creditului să fie protejat. Mobilierul, electrocasnicele, electronicele, bunurile personale sau răspunderea civilă față de vecini pot să nu fie incluse în polița standard pentru un imobil ipotecat dacă nu sunt adăugate separat.
Dacă ai nevoie de o protecție mai largă, poți lua în considerare suplimentar asigurarea imobilului și a bunurilor din locuință, inclusiv a reparației, mobilierului, tehnicii și altor categorii de bunuri.
Prin ce diferă cerința băncii de protecția realmente utilă pentru proprietar
Aici există o diferență importantă.
Banca are nevoie de protecția garanției.
Pentru creditor contează păstrarea valorii imobilului care garantează rambursarea creditului.
Proprietarul are nevoie de protecția propriului buget.
Pentru el contează nu doar pereții apartamentului, ci și reparația, mobilierul, electrocasnicele, răspunderea față de vecini și alte riscuri.
De exemplu, dacă în urma unei scurgeri de apă sunt deteriorate un laminat scump, bucătăria și electrocasnicele, o poliță încheiată doar pentru a îndeplini cerințele minime ale băncii poate să nu acopere toate aceste cheltuieli.
De aceea, la încheierea asigurării pentru un imobil ipotecat merită să întrebi separat:
- ce anume este inclus în obiectul asigurat;
- dacă finisajele interioare sunt acoperite;
- dacă bunurile din interiorul apartamentului sunt incluse;
- dacă este prevăzută răspunderea civilă față de terți;
- ce acoperiri suplimentare pot fi adăugate.
Mai multe detalii despre elementele unei locuințe care pot fi asigurate poți găsi în articolul „Poți asigura doar bunurile din apartament: mobilier, tehnică, reparație și lucruri personale?”.
Ce riscuri intră în acoperirea standard și ce poate fi adăugat
Pachetul de bază pentru asigurarea unui imobil ipotecat include, de regulă, principalele riscuri asociate deteriorării sau pierderii locuinței. De obicei, acestea includ:
- incendiu;
- explozie;
- trăsnet;
- daune provocate de apă;
- spargerea țevilor;
- inundarea de către vecini;
- calamități naturale;
- furt;
- vandalism;
- spargerea geamurilor.
Separat poate fi luată în considerare răspunderea civilă față de terți. Aceasta este o protecție suplimentară pentru situațiile în care, din responsabilitatea ta, sunt provocate daune vecinilor sau altor bunuri.
Prin urmare, la încheierea poliței este important să verifici dacă toate riscurile standard sunt efectiv incluse în contract și, dacă este necesar, să completezi acoperirea cu răspundere civilă.
Ce trebuie verificat în polița pentru imobilul ipotecat înainte de semnare
Suma asigurată
Este unul dintre parametrii esențiali.
Conform Legii cu privire la ipotecă, obiectul trebuie asigurat la valoarea de înlocuire. Totodată, cerințele exacte privind suma pot fi prevăzute și în contractul de credit sau în contractul de ipotecă.
Nu este recomandat să reduci suma asigurată doar pentru a obține o poliță mai ieftină dacă acest lucru contravine cerințelor băncii.
Beneficiarul
În cazul asigurării unui imobil ipotecat, banca este indicată de regulă drept beneficiar în limita interesului său financiar.
Acest aspect este important: în cazul unui eveniment asigurat grav, despăgubirea poate fi direcționată în primul rând pentru acoperirea creanțelor creditorului.
Legea prevede, de asemenea, că dacă despăgubirea achitată băncii depășește soldul creanțelor sale aferente creditului, diferența trebuie restituită debitorului sau succesorilor acestuia.
Lista riscurilor
Verifică ce evenimente sunt acoperite în mod real, nu doar denumirea produsului.
Este important să compari în special:
- riscurile solicitate de bancă;
- riscurile efectiv indicate în poliță;
- excluderile;
- limitările suplimentare.
Perioada de valabilitate
Polița trebuie să fie valabilă pentru perioada cerută de contractul de credit.
Creditul ipotecar poate fi contractat pe mulți ani, iar asigurarea poate necesita reînnoire periodică. De aceea, este important să urmărești data expirării și să eviți întreruperile de acoperire dacă contractul de credit cere asigurarea continuă a bunului ipotecat.
Franșiza
Franșiza reprezintă partea din daună pe care o suportă persoana asigurată.
De exemplu, dacă în contract este prevăzută o franșiză, o parte dintr-o daună mai mică poate să nu fie despăgubită de asigurător. În cazul unei ipoteci, merită să verifici separat dacă banca acceptă nivelul respectiv al franșizei și cum influențează acesta prețul poliței.
Excluderile
Chiar și o listă extinsă de riscuri nu înseamnă că polița acoperă absolut orice situație.
Printre excluderi pot fi menționate:
- uzura treptată;
- defectele vechi;
- deteriorările cunoscute anterior;
- încălcarea regulilor de exploatare;
- acțiunile intenționate;
- evenimentele produse înainte de începerea valabilității contractului;
- alte situații stabilite de asigurător.
Înainte de semnare este important să citești condițiile complete de asigurare.
Poți alege singur compania de asigurări?
Da, dar există o condiție importantă.
Legea cu privire la ipotecă prevede în mod expres că asigurarea trebuie încheiată cu una dintre companiile de asigurări acceptate de creditorul ipotecar, iar creditorul nu are dreptul să impună un singur asigurător concret.
Cu alte cuvinte, banca poate stabili cerințe față de asigurător sau poate accepta o listă de companii, dar nu ar trebui să impună cumpărarea poliței exclusiv de la o singură companie.
De aceea, înainte de plată este util să soliciți băncii:
- cerințele față de asigurător;
- condițiile acceptate ale poliței;
- suma minimă asigurată;
- lista obligatorie de riscuri;
- modul de indicare a beneficiarului;
- cerințele privind franșiza;
- forma de confirmare a asigurării.
După aceasta poți compara ofertele disponibile.
Ce documente pot fi necesare
Lista exactă depinde de bancă și de compania de asigurări, însă de regulă pot fi solicitate:
- pașaportul sau buletinul de identitate;
- documentele care confirmă dreptul de proprietate;
- extrasul din cadastru;
- adresa și suprafața imobilului;
- anul construcției;
- informații despre tipul construcției;
- raportul de evaluare a imobilului;
- datele contractului de credit sau de ipotecă;
- informații despre bancă în calitate de beneficiar;
- fotografii ale imobilului, dacă sunt solicitate de asigurător.
Cum te ajută brokerul să compari ofertele
Asigurarea unui imobil ipotecat presupune luarea în considerare simultan a cerințelor băncii și a condițiilor oferite de diferiți asigurători.
Un broker de asigurare poate ajuta la:
- verificarea cerințelor băncii;
- selectarea asigurătorilor care corespund acestor cerințe;
- compararea sumelor asigurate și a limitelor;
- compararea listei de riscuri;
- verificarea franșizei și a excluderilor;
- identificarea acoperirilor suplimentare care sunt realmente utile;
- pregătirea unei oferte care poate fi coordonată cu banca.
Prin Superpolis.md poți transmite o solicitare pentru asigurarea unui imobil ipotecat și poți compara ofertele mai multor companii de asigurări. Superpolis activează ca broker de asigurare și te ajută să alegi condițiile potrivite în funcție de imobil și de cerințele de acoperire.
Greșeli frecvente la încheierea asigurării pentru un credit ipotecar
Neverificarea beneficiarului.
Dacă banca trebuie indicată în poliță, completarea incorectă poate necesita reemiterea documentului.
Confundarea sumei asigurate cu valoarea creditului.
Sunt doi indicatori diferiți. Suma asigurată este stabilită în funcție de condițiile de asigurare și de cerințele privind imobilul, iar soldul creditului reprezintă obligația față de bancă.
Ignorarea excluderilor.
Cele mai importante limitări se regăsesc adesea în condițiile complete ale contractului, nu în descrierea scurtă a poliței.
Neverificarea datei de expirare.
O poliță expirată poate însemna încălcarea condițiilor contractului de credit ipotecar.
Presupunerea că asigurarea solicitată de bancă acoperă toate bunurile.
Acoperirea standard poate proteja în primul rând imobilul în calitate de garanție și poate să nu includă mobilierul, tehnica sau răspunderea civilă față de vecini.
Acceptarea imediată a unui singur asigurător, fără comparație.
Legea nu permite creditorului ipotecar să impună o anumită companie de asigurări, chiar dacă asigurătorul trebuie să fie acceptat de creditor.
FAQ
Este obligatorie asigurarea apartamentului în cazul unui credit ipotecar în Moldova?
Dacă imobilul constituie obiectul ipotecii, Legea cu privire la ipotecă prevede obligația de a-l asigura în beneficiul creditorului ipotecar, la valoarea de înlocuire, împotriva riscurilor de pieire sau deteriorare accidentală.
Cine este beneficiarul poliței?
În cazul asigurării în beneficiul creditorului ipotecar, banca sau un alt creditor ipotecar este, de regulă, beneficiarul în limita interesului său financiar.
Pot alege singur compania de asigurări?
Da. Banca nu poate impune o singură companie, însă asigurătorul trebuie să fie acceptat de creditor.
Trebuie asigurate mobilierul și electrocasnicele?
Nu neapărat pentru îndeplinirea cerinței minime legate de garanție. Acest lucru depinde de condițiile băncii și de produsul de asigurare ales. Dacă vrei să protejezi și bunurile din apartament, acestea trebuie incluse separat.
Ce se întâmplă dacă nu prelungesc asigurarea?
Dacă contractul de credit sau de ipotecă impune asigurarea continuă, lipsa unei polițe valabile poate fi considerată o încălcare a condițiilor sale. În plus, Legea cu privire la ipotecă permite creditorului să asigure bunul ipotecat pe cheltuiala debitorului dacă acesta nu și-a îndeplinit obligația de asigurare.
Pot include în poliță răspunderea civilă față de vecini?
Da, dacă această opțiune este oferită de asigurătorul ales. Este o protecție suplimentară care poate acoperi daunele provocate terților, de exemplu în cazul inundării vecinilor.
Este necesară evaluarea apartamentului?
Deseori, da, mai ales dacă evaluarea este deja solicitată de bancă pentru acordarea creditului. Compania de asigurări poate solicita și ea raportul de evaluare sau alte date pentru stabilirea sumei asigurate.
Este necesară asigurarea vieții debitorului?
Legea cu privire la ipotecă permite ca în contractul de ipotecă să fie prevăzută obligația de asigurare a vieții și/sau a capacității de muncă a debitorului pe durata ipotecii și în limita soldului obligației. Prin urmare, aceasta depinde de condițiile contractului concret și nu reprezintă automat o cerință pentru orice credit ipotecar.
Alege o poliță care corespunde cerințelor băncii
Asigurarea unui apartament ipotecat în Moldova trebuie analizată din două perspective: ca îndeplinire a cerințelor creditorului și ca protecție a propriului patrimoniu.
Înainte de încheiere, solicită băncii cerințele exacte privind asigurarea și verifică:
- suma asigurată;
- lista riscurilor obligatorii;
- beneficiarul;
- perioada de valabilitate;
- franșiza acceptată;
- cerințele față de compania de asigurări;
- acoperirile suplimentare de care ai nevoie personal.
Astfel poți evita situația în care polița este încheiată formal, dar trebuie refăcută pentru bancă sau se dovedește prea limitată în cazul unui eveniment asigurat real.
→ Alege asigurarea imobilului în funcție de cerințele băncii